不动产交易中值得警惕的乱象，快看看你中招了吗？
时间：2019-10-23
“接上一手的业手的按揭贷款继续还月供，不用办过户，也不用交税，省时还省力”这样的二手房交易，你经历过吗？
近来听客户说他买了一套房子，手续一下子就办好了，根本不象我说的那样“麻烦”。细究之下他也给我说出了事情的经过。
据我了解他（为保护个隐私，不表其名）确实是个诚心买房子的人，根据他的要求——要大产权，能按揭的现房，首付不超过20万的三室两厅两卫，最好新一点的——我也曾帮他介绍了几套，但最终都不合他的心意，不是价格过高，就是不能办按揭贷款，要么就是房子他看不上。
没有办法，一时间我也没有更好的房源推荐给他，只能让他回去等消息，这才几天他就告诉我，买房子的事他已解决了，而且房子价格公道，只付了首付还能按揭分期付款。手续都办好了。一听这个消息，我不免产生好奇之心，这么一个让人长见识的机会，我怎么错过呢？这是哪位高人，把房地产交易能做的这么顺溜？那么冗长的交易流程，怎么就几天就办好了？要是正常交易流程的话，恐怕贷款都还没有批下来呢！
在我耐心的追问之下，他把整个交易的事也给我说了。他在离开我们公司之后，没有找到合意的房子，还真有点失望，心想怎么可能拿钱买不到房子呢？于是他通过手机上网找房子。真是“功夫不负有心人”，还真让他找到了标题为“首20万，即可入住现房，大产权，可按揭”从网上的图片来看，效果还不错。于是他便联系信息发布人去看了房子，房的确也不错，最关键的是付款方式，也适合自己。于是经过简单搓商，就与卖家达成协议，签订了《房屋买卖合同》。
合同约定，买方需要支付卖方自买入该房屋后所产生的首付款、维修基金、天燃气初装费等收楼费用和卖方已支出的供楼款供计约22万元人民币，由买方继续偿还卖方未还清的银行贷款直至全部还清。交首付后，交易完成，买方即可取钥匙入住，卖方亦可拿钱走人。
初始一看，也没有毛病呀！买卖双方“周俞打黄盖，一个愿打、一个愿挨”的事，我一个外人，有什么好说的，只能恭喜他们各得其所了。本来我还想给他说些什么，但是他都已经这样做了，钱也付完，找人家退钱也不可能了。毕竟他们有这样的缘份，我也不好多说什么了。只期望他们两家都能平平安安的把所签的合同履行下去，千万别出什么差错。
后来经过了解，采取这种交易方式的人还真不少。
仔细想来，以我这个做了14年二手房交易的老经纪人来说，为了能够让少发生一些二手房交易纠纷，我不得不在此分析一下这种交易方式的利与弊，希望大家能够清楚在买卖房屋过程中存在的交易风险，不要盲目的去做买卖决定。
对于上面提到的交易方式。我们先来看看对买方有什么利弊。其实买家最大的好处就是可以用较少的首付款购获房屋用于满足自己的居住需要，但同时也给自己的生活种下了隐患。
第一，大家一定要明白《房屋买卖合同》不等于《不动产权证》，“《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力。第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”在没有取得《不动产权证》前能否转让都是问题。这就涉及到买卖双方签订的《房屋买卖合同》是否有效。还有就是卖方还未取得《不动产权证》，不管是什么问题影响到原业主取得不到《不动产权证》都是买家的损失——买家将无法拿到属于自己的《不动产权证》就不能得到法律的有效保护。如果将来想要处分这套房，都没有相应的权利证明。
第二，还有《物权法》第二十一条规定预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。业主出售预告抵押登计的不动产就已经违法，那买家的权益如何得到保障呢？
第三，就算法律不来追究，在长达十几二十年的履约过程，谁又能保证任何一方都不发生变故呢?真到那时又该怎么办呢？
第四，再往好的想，经过十几十年终于买家把银行贷款还清了，或者在这个过程中，原业主因意外或债务被追责，查到TA名下有财产，还是会面临被查封的可能。真发生这样的事买家又该怎么办？
第五，当然还有其他我们无法预料的其他问题……一旦发生时，该怎么办？
说完买家的风险，再来看卖家。首先，他是收到到了首期款，也达到了预期的效果，但是他还是银行按揭贷款的债务人，只要一天没有还清，这对他来说都是个信用风险地雷。万一在今后供款过程中发生了逾期或断供，他的信用污点就会被记录在人民银行的个人征信系统中，做为他的诚信污点无法抹去。
其次，大家都在知道即将开征房产税，对于名下有多套房产的人开征房产税，那是算到他头上是缴还是不缴？
再次，国家鼓励首次置业及改善型购房，在征收契税时都有税收的优惠照顾。如果这套房子不能完成转移登记，当他再次买房屋时，怎么来证明他可以享受契税的优惠政策呢？
因为时间的关系，其他的问题我就不在此啰嗦了，有心的人自会考察了解的。只希望已经通过这样的交易方式达成买卖交易的朋友们各自安好，平平安安的完成接来下的交易手续。还没有达成买卖的，也请您想好应对风险的对策之后再做决定。
愿即将要买卖房屋的朋友们能够各取所得，安全交易，永绝后患，开开心心每一天。愿大家在进行房地产交易中都能够运用法律赋予我们的权利，保护好我们的权益，公平、公证的满足各自诉求。
水平有限，上述言论如有不当之处，还请各位老师多多指点。
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