鲁山二手房现状（一）

时间：2023-10-09

一、有价无市；

其实现在大部分想卖房的业主的心里都没有个底儿，不知道自己的房子究竟值多少钱。他们也都普遍的认为现在不是卖房的好时机，但是对房地产市场未来的行情又没有明确的信心。所以就报着试试看的想法来挂牌出售的。心想如果有机会碰到一个能接受价格的买家就卖了；如果遇不到合适的价格就算了，卖不掉也没有关系。

所以这部分业主在挂牌定价时都以保本为主，当然也会有部分较为乐观的业主觉得自己的运气还不错，当初费了那么大周折才买到手的房子，怎能让功夫白费，不赚点钱怎么对得起自己这么多年的煎熬与付出？他们认为，要卖房子，现在的行情不太好，我可以少赚钱，甚至也可以保本平出，要想让我亏钱来卖房子，那肯定是不行的。

先不说打算赚钱卖房的业主，就说那些愿意保本出售的业主是怎么定价的。如果按他们的成本来算，咱们也来看看他们都有哪些成本？

1、购房款，也就是他买房时所支付房价款。一般都可以通过他提供的商品房买卖合同、购房发票、契税发票等得知。

2、住房公共维修资金，一般会在与开发商签订《商品房买卖合》的同时缴纳，以房管局下属房屋维修资金管理中心开具的专用发票为准。

3、办证费用，有契税，根据家庭购房套数和所购房屋的面积按比例征收，以家庭为单位，购买第一套小于或等于90平方米的住房，按1%征收；购买第一套大于90平方米的住房按1.5%征收；购买家庭第二套小于90平方米的住房，按1%征收；购买家庭第二套大于90平方米的住房按2%征收；购买家庭第三套住房按3%征收。同样有税务局开具的契税完税凭证。登记费80元每次，测绘费1.8元每平方米。还有就是各个开发商规定的其他手续费等。

4、向贷款银行支付的贷款利息，特别是2016年以后到2022年底以前的利率已算历史高位，同时还有很多人不都不知道的是，还贷的前五年的月供中利息是占多数的。还款周期越长，产生的利息就会越多。从业主的角度来看，这都是他买房的成本，如果一直这样累加下去，房价也一定会越来越高的。但是如果买方不来承担这一部分因利息而产生的房价成本的话，那么就意味着业主每增加一笔月供，就会损失一月的利息。这就是房价不涨就是跌的原因。

5、占用资金的成本，如果当初用于买房的钱，没有来买房子，而是做了其他投资，或者是存在银行生利息，那也得不少利钱吧？几年前，把钱投到这套房子里，担惊受怕的总算是把房子盼到手，你现在还想让我亏钱来卖。心理上是很难接受的。

6、卖房时产生的税费成本，特别是那些还没有来得及入住的次新房，出证不满两年，此时转让的话须向政府缴纳增值税和人所得得税。增值税是房价款的5%含附加税后在咱鲁山约是房价的5.5%。不满五年，或满了五年但不是家庭唯一住房的，还要缴纳1%或差额20%的个人所得税。而目前在售的城南新区的次新房，大都是证不满两年的。交易起来，税费太高，买卖双方都不愿承担。

7、赎契费用。大多数人在买房时都会选择首付加月供，这就导致了很多业主在卖房时仍未还清本息，而要想完成交易过户，就必须先结清贷款本息。家里有积蓄的还好，自己拿钱还上就行了。但是很多卖房人是没有办法自行还清本息的，这时候就需要借助第三方的资金来垫付还清本息，而第三方又不可能免费放水，这就又会产生相应的费用。

8、装修的费用，特别是对于那些带装修的房子来说，每个业主都会有自己的个性追求，所以在装修时也是尽可能的展现自己的个性魅力，而经过装修后的房子就带有了很多个性的色彩，这对于下手买家而言并不是好事，反而有可能成为一种“鸡肋”。接受吧，实在是不喜欢，拆了吧又觉得可惜。如果为此加钱，那就更难接受了。但是卖方也是的的确确为此花了成本的。

9、中介费用，一般是房价的1%。业主委托中介来卖房子，总不能免费吧，中介也得靠佣金吃饭呀！哪个中介愿意来白帮忙呀？

就这些如果都加到房价里，那这房价应该得卖多少钱呢？而目前在售的房源中的业主都明确表示了，还月供的利息和占用资金的成本都可以忽略不计，只要能保住他的基础成本就可以卖了，但仍然没有买家愿意为此接盘。这才形成了如今二手房市场，特别是次新房市场的有价无市状态。

二、两极分化；

目前在二手房市场中的在售房源出现了两极化发展的现象，一边是居高不下的次新房价格，一边是因为业主改善住房被空置下来的老旧房源。经过鲁山城南新区与城东的不断开发崛起，原本在城中心居住的人们也想改善一下住房环境，也就纷纷在城南或城东买了新房，随着新房的大量交付，很多人也都搬进了新家，而空出来的旧房子就面临着要出租或者出售。

要卖吧，毕竟是自己住过的房子，这么多年下来也都有一定的感情了，再加上大家也都经历过前几年的一房难求和价格飞涨，自认为，就算房子不住了，也不舍得便宜卖，甚至也经历了有人看上自己的房子，但由于出价没有达到自己的预期，而错过了最佳售房期。如今房子闲置时间长了，租房也不是太容易，又怕打理起来麻烦也不少，思来想去还是觉得把它卖掉比较划算。

但是这些房子大都是咱们俗称的老、破、小。有些是七八十年代建设的单位宿舍楼，不但面积较小，设备老化，而周遭的环境也很糟糕，如果要想住，肯定还得更换水电设施，经过二次装修后，也不是不能住。但是很多人会认为，这样的房子已经没有什么再投资的价值了。说白了就是有钱也不想往这里花了。这样的房子就适合用老人养老居住，但对楼层要求较高，老人很难接受三楼以上的房子。

有些是经过房改到手的单位福利房，这样的房还好有个小区的样子，至少楼间距不会太近，毕竟也是经过规划的，就算房子旧了点，一般户型设计也较为实用。特别是有些小区经过旧城改造后，也有种焕然一新的感觉，当然室内的装修就各有千秋了。像这样的房子如果楼层好，价格适中的话，还是有人愿意来买的。这样的房子周边的配套也比较好，特别是有需要带孩子来城里上学人家，会比较乐意选购这样的房屋。

有些是九十年代后期到2000年初开发建设的商品房，大多是6到7层的多层住宅，有小区，但规模都不大，产权也多是棚改，或者是拆旧建新而来。这一时期的房子多是没有绿化，物业管理也比较原始，就一间门卫室，有人值班连带着负责公共区域的卫生。当然物业费也比较便宜。随着政府城镇化进程的不断推进，及外出务工人员的不断增加，城乡居民的收入也有所提高，进城买房的热潮也在进入2000年后的前10年达到了高潮，随之而来的就是各种集资建房也如雨后春笋般遍地开了花。各种小产权房也在此时应运而生。由于开发成本较低，售价当然也便宜，一时间也满足了一大批由乡入城的人们的住房需求。但随着时间的推移，人们发现用于居住的房屋除了室内的面积大之外，室内的采光和通风也是一大问题。大多数小产权都是当地居民的宅基地联合合开发的，地块较小，在建房的时候都是抱着应占尽占的第一度最大化的度利用土地，结果就导致了，这类楼房都是楼挨楼，不担出路窄还影响到了彼此的采光。

同时也开发出了具有一定规模的商品房社区，在2010年前开发的小区多数为5到7层的多屋住宅，小区规划已经开始注重采光，通风，同时也加注了绿化元素，这一时期代表作有华泰小区、安怡小区、春城园一期、昊盛源现代城等，这样的小区，目前正值换房高峰期，二手房价也曾一度超过了4500元每平方米。但随着电梯楼的不断增加，这些小区的优势也在慢慢地退化，特别那些楼层在5楼以上房子，即使价比高峰时下降了20%也还是无人问津。还有就是这一时期购房者，对产权意识比较淡薄，好多都没有及时办房产证，导致了今天想卖房子的时候，无法正常办理过户，也影响到了不少交易。 随着人们的产权意识的不断加强，现在很多购房人对于没有房产证的房子就直接拒绝了。

在2010年以后，特别是在2015年后，政府对小产权房开发建设的管控越来越严，接着就是附合规化的商品房住宅社区从规模和数量上不断的增加，不断的推陈出新，从户型到小区绿化也在不断的优化，物业管理水平和服务质量也在不断的提高，咱们鲁山也从此进了商品房开发建设的高光时刻，房价也是一路的高歌猛进，顺利的迎来了三年的口照事件。但是涨上去的房价，虽然经历了三年的煎熬，想让那些花钱买到手的业主们降价来卖房子，他们是很难接受的。于是就形成现在这比新房还贵的二手房的价格，这些房子大多都是业主在2018以后买进的房源。另一边就是那些早期开发的老、破、小，即使价格已经很便宜也无人问津，特别是有些小产权房子的价格都跌破成本价了，也还是没有人接手。